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           第21期 
 
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的解读 作者:沈锋标
 发表时间:2009-08-18

最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称“司法解释”)于2009525公布,从2009101日起施行。该司法解释是为解决《物权法》实施以来涉及建筑物区分所有权纠纷案件的疑难问题而出台的,给人民法院相关审判实践提供更具操作性的司法依据,并对进一步巩固民众享有《物权法》之权利具有非常重大的意义。该司法解释在以下几个方面作了重要规定:

一、谁是业主

业主在建筑物区分所有权理论中被称为建筑物区分所有权人,司法解释规定依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠,以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权人的人,应当被认定为业主。此外,基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,也可以被认定为业主。

 

二、哪些是建筑物区分所有中的专有部分

如何判断某一房屋或者特定空间是否构成专有部分,就看其是否同时基本三个条件:(1)具有构造上的独立性,能够明确区分;(2)具有利用上的独立性,可以排他使用;(3)能够登记成为特定业主所有权的客体。同时具备的,构成专有部分。另外,规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为专有部分的组成部分。一个业主独自购买小区内的一栋可区分所有的建筑物,该整栋建筑物也可以作为专有部分。

 

三、哪些是建筑物区分所有中的共有部分

建筑区划内的道路和绿地(属于城镇公共道路、绿地或明示属于个人的绿地除外)、其他公共场所、物业服务用房,属于业主共有,这些属于法定共有部分。此外,共有部分还有天然共有部分,包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分。其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等,也应当认定为共有部分。

 

四、如何判断车位、车库“首先满足业主的需要”

《物权法》第74条第1款规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。首先,该“首先满足”不是优先购买权或者优先承租权。其次,衡量是否“首先满足业主需要”的标准,是建设单位按照配置比例将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主。配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。因此,在确定配置比例的情况下,开发商均不得将车位、车库出售给小区业主以外的第三人,否则将导致未购买或承租的业主将来无法按照配置比例获得车位、车库。

 

五、如何确定“业主人数”

业主大会按照专有部分比例及业主人数进行表决。业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算,但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算。一个业主独自购买一栋建筑物的,其也只能按照一人计算。

 

六、住改商的处理

业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,还应当经有利害关系的业主同意。任何一位有利害关系的业主不同意的,该业主有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。将住宅改变为经营性用房的业主不得以其他多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩,也不得以已经办理工商登记取得营业执照的事实作为抵消有利害关系业主反对意见的理由。

 

七、业主撤销权的行使期限

业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由,请求人民法院撤销该决定的,应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。该一年期限属于除斥期间,不发生中止、中断或者延长的法律效力,期间经过,撤销权当然、确定、绝对地消灭。

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