八、国家、集体和私人之所有权

    （一）国家所有权
国家所有权，是指“作为社会主义条件下的一种所有权形式，是国家对国有财产的占有、使用、收益和处分的权利，本质是全民所有制在法律上的表现。”
    1.国有财产范围：
    国家财产既包括经营性、资源型财产，也包括行政性、公益性的财产，其中有些财产是其他所有权形态不能涉及的，如矿藏、水流、海域、城市的土地、无线电频谱以及国防资产只能由国家专有，其他主体不能享有，这体现了国家所有权的特殊性。此外，另一部分资源则需法律明文规定为国家所有，国家方能拥有其所有权。如农村和城市郊区的土地，野生动植物资源、文物等。
    2．国有财产管理：
    《物权法》第四十五条规定：“国有财产由国务院代表国家行使所有权”，这从法律上确认了除国务院以外的任何部门和地方任何一级政府都不能成为国家所有权的主体，体现了国家所有权的统一性。此外，国家机关以及国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。（《物权法》第五十三条、五十四条）
    （二）集体所有权
    《物权法》第五十八条到第六十三条是对集体所有权的规定，而集体所有权包括城镇集体所有权和农民集体所有权。 
    1．集体所有财产范围：
    （1）本条第一项中的“集体所有”是指农民集体所有。（《物权法》第五十八条）
    （2）土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂的集体所有须有法律规定。
     在所有权问题上，法律对土地与森林、草原等不动产的规定是有所差异的。在农村和城市郊区土地方面，以农民集体所有为一般，以法律规定为国有为特殊；而在森林、草原方面，以国家所有为一般，以法律规定为集体所有为特殊。
    2．农民集体财产所有权的行使：
    《物权法》第五十九条第二款分五项针对需要本集体成员经法定程序决定事项的范围作出了规定。应经民主议决的主要事项有：
    （1）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包； 
    （2）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；
    （3）土地补偿费等费用的使用、分配办法。
     3．集体财产的保护：
    （1）集体成员对集体财产有知情权，其主要实现形式就是财务公开；
    （2）集体经济组织成员在合法权益受到侵害时，享有司法救济权。
    （三）私人所有权
    私人的合法财产受法律保护。《物权法》对公民私有财产的各项保护措施在不同程度上有利于保障和促进个体经济的发展，有利于我国社会生产力的提高和财富的增长。

    九、业主的建筑物区分所有权

    建筑物区分所有权是随着现代城市的兴起以及人类建筑技术的高度发展而产生的一种较为特殊的不动产所有权形态，也是近现代各国物权法上一项重要的不动产权利。《物权法》对建筑物区分所有权制度的宗旨及功能予以了明晰，首次通过法律层面上的对建筑物区分所有权制度基本原则和部分内容的规制设计，初步建立起我国建筑物区分所有权制度。
    （一）业主的建筑物区分所有权之含义
    1．业主的建筑物区分所有权的性质为一种特殊的复合性不动产所有权，是关于专有部分的专有权、共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权三者的结合。
    其中，专有所有权指业主对专有部分享有的自由使用、收益及处分的权利，具有主导性。共有所有权具有从属性和不可分割性。共同管理权，指业主享有的权利和承担的义务。
    2．业主为建筑物区分所有权的权利主体，其身份具有多重性。其既是专有所有权人，亦是共有所有权人，同时还是成员权主体。
    3．业主共有部分的具体范围，还需注意下述三种重要分类，即：（1）法定共用部分和约定共用部分的分类；（2）全体所有共用部分和部分所有共用部分的分类；（3）约定专用部分和约定共用部分或者说共同使用权和专有使用权的分类。（《物权法》第七十条）
    （二）业主的共有权行使
    1．业主作为共有所有人的权利包括下述三种：（1）共有部分的使用权（2）收益权（3）共用部分的单纯的修缮改良权。
    2．业主作为共有所有人的义务包括下述两种：（1）依共用部分的本来用途使用共用部分（2）分担共同费用和负担。
    3．建筑物区分所有权相互间具有整体性和不可分割性。共有所有人的义务涉及建筑物的整体安全及全体区分所有人的共同利益，因而不允许作为共有权人之一的个别业主，以放弃权利享有的方式，不履行义务，同时，该不履行行为亦可能构成对本法七十一条规定义务的违反。
    4．建筑物区分所有权具有“一体性”特征。业主的专有所有权、共有所有权和共同管理权必须结为一体，不可分离。在转让、抵押、继承时，应将三者一体转让、抵押或继承。他人受让区分所有权时，必须同时取得此三项权利。
建筑物内的住宅、经营性用房是业主专有部分内容的主要表现形式，为了处理实践中业主对其住宅、经营性用房的处分所引发的纠纷，业主在转让其位于建筑物内的住宅、经营性用房时，其因专有权取得而享有的对共有部分的共有和共同管理的权利一并发生转让，而不得与转让的专有部分发生分离或单独保留所有权。（《物权法》第七十二条）
    （三）业主共有权范围
    业主对建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房享有法定共有权，需按照建筑物区分所有权规则来行使。本条以但书的形式，规定了对业主共有范围内的道路、绿地中的几种特殊情形不予适用。（《物权法》第七十三条）
    （四）车库的归属及管理、使用
    1．《物权法》对业主权益予以优先保护，明确车位、车库的利用应该服从于业主购买专有部分的需要；同时，车位、车库亦属于业主成员权范围内容，其使用和转让应当服从于整个小区建筑物的使用和全体业主利益。本法禁止开发商将区分所有建筑物的停车设施建设纳入自己的所有权范围单独开发，且机动车停放设施，应当在保证小区业主使用的前提下，方可许可小区业主以外的人使用。
    2．建筑区划内车位、车库的归属属于当事人约定范围，在处理相关权属争议时，应审查当事人之间是否存在关于车位、车库权属的约定。
    3．在业主共有道路或其他场地上修建的停车位的归属亦应当随着土地使用权的移转而确定为业主共有。但需注意的是，本条仅规定了占用业主共有道路、其他场地上用于停放汽车的车位属于业主共有，未包括车库。（《物权法》第七十四条）
    （五）业主大会及业主委员会
    1．每一个特定的物业管理区域内全体业主组成业主大会。一般通过召开业主大会的方式选举产生业主委员会，作为业主大会的执行机构。业主委员会在完成工作过程中，遇到一些问题和困难，当地房地产行政主管部门有责任和义务予以指导和协助解决。（《物权法》第七十五条）
    2．业主大会和业主委员会决定的效力及对业主行为的管理：
    （1）业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。（《物权法》第七十八条）
    （2）业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾等损害他人合法权益的行为，享有要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失的请求权。（《物权法》第八十三条）
    （六）业主的责任及权利
    1．禁止业主非法改变房屋住宅性质。在建筑物区分所有的情形下，擅自改变住宅性质房屋的用途，即通称业主“住改商”的行为，是受到很多条件限制的。业主除遵守法律、法规以及管理规约外，还要经过有利害关系业主的同意。即需经过双重同意方能实现“住改商”。且认定是否有利害关系业主同意事实的情形，需有书面证据证明，否则不能认定为同意。（《物权法》第七十七条）
    2．业主成员权。所谓建筑物区分所有权人的成员权，是指建筑物区分所有人基于一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体之一成员所享有的权利和承担的义务。
在实践中，由于与业主利益关系的程度不同，由业主共同商量决定的事项，需要得到业主同意的比例也相应有所不同。涉及重大财产关系变动的事项，不到《物权法》规定的两个2/3标准的，不能确认其效力。对于其他涉及业主重大共同利益的事项，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的，即可确认其效力。
    3．业主的撤销权及诉权。
    （1）业主享有的专有权、共有权和成员权受法律同等保护，不受任何单位和个人侵犯。业主大会或业主委员会的决定限制或者剥夺业主合法权益的，自该决定作出后，业主有权请求人民法院撤销该决定。
    （2）业主享有诉权。在利益受到损害时，业主可以采用诉讼代表人等方式提起诉讼。而业主大会和业主委员会不具备诉讼主体资格，对其享有管理权的事项，并不当然享有诉权。

    十、共有

    十一、所有权取得的特别规定

    （一）善意取得
善意取得制度是国家立法基于保护交易安全，对原权利人和受让人之间的权利所作的一种强制性的物权配置，受让人取得财产所有权是基于物权法的直接规定，具有确定性和终局性。
     1．善意取得的构成要件：（1）受让人受让该财产时是善意的（2）以合理的价格有偿转让（3）转让财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的则已交付给受让人。（《物权法》第一百零六条）
     2．善意取得的法律效果：善意取得属于原始取得，对善意取得动产所有权而言，原权利上的限制原则应归于消灭，受让人对动产享有完全的所有权。设置于动产上的除所有权以外的其它权利，如抵押权、质权及留置权这些担保物权，会随着善意取得人对标的物所有权的获得而归于消灭。这些权利的灭失势必会影响债权人利益的实现，导致利益的失衡。故而在此种情况下，债权人仍可向债务人主张权利，要求其提供新的担保，以实现各方利益的平衡。但依据诚信原则，善意受让人受让时知道或应当知道该转让物已经被设立了他项权利，该他项权利仍具有法律效力，善意受让人负有协助该物的他项权利人实现权利的义务。
    （二）遗失物、漂流物、埋藏物及隐藏物
    1．遗失物所有权归属：遗失物并不适用善意取得，这表明我国物权法更倾向于对遗失物所有权人利益的保护。财物的遗失并不当然导致物权发生变动，基于所有权本身的对世性和追及力，所有权人对于遗失的财物可以向相对人主张所有物返还请求权，而请求的相对人应为遗失物的无权占有人，原则上可包括拾得遗失物人和占有遗失物的第三人。
    2．拾得遗失物过程中各方的义务：拾遗失物者应当返还权利人，或负有通知、移送的义务。拾得人或有关部门负有妥善保管遗失物之义务。保管人因故意或重大过失致使遗失物毁损、灭失的，其应当承担民事赔偿责任。而遗失物权利人则应支付拾得人或有关部门因保管遗失物等支出的必要费用。遗失物经发布招领公告后逾期不被领取时，归国家所有。
    3．漂流物、埋藏物、隐藏物类推适用拾得遗失物之规定，同样亦采取不能取得所有权主义。（《物权法》第一百一十四条）

    邹高铃，女，毕业于杭州师范大学，系浙江大公律师事务所实习律师。